Conseil Prêt Immo   
  CONSEIL PRET IMMO
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Question/Réponse

1- Quelle sont les étapes d'un crédit immobilier ?
1. Vous signez le compromis de vente.
Cette première étape vous engage et engage le vendeur à conclure la vente du bien que vous souhaitez acquérir. Par la mise en place d’une clause suspensive, vous fixez, avec le vendeur, la date maximum à laquelle vous devez avoir obtenu le financement bancaire. Cette durée est généralement de 45 jours à compter de la signature du compromis. Si vous n’avez pas obtenu de financement, le compromis de vente pourra être annulé, sous réserve que vous fournissiez les notifications de refus bancaires.
2. La recherche de votre emprunt immobilier
Comparez les propositions ! Vous pouvez le faire en sollicitant vous-mêmes de multiples organismes bancaires mais le plus rapide et le plus sûr est encore de faire appel au courtier CONSEIL PRET IMMO. Il fera cette comparaison pour vous et trouvera rapidement l’établissement préteur qui vous propose les conditions de financement les plus favorables.
3. Le montage du dossier
Dès lors que vous avez choisi une proposition de financement, vous devez fournir les éléments d’information de votre dossier à l’établissement préteur. A savoir : Vos justificatifs de revenus, vos crédits en cours, votre situation bancaire, votre stabilité professionnelle, …
4. La banque donne son accord de principe
Après avoir analysé votre dossier, ainsi que vos pièces justificatives, l’établissement préteur donne son accord de principe pour l’emprunt.
5. L’ouverture d’un compte dans l’établissement bancaire choisi
Bien souvent, la banque qui vous accorde un crédit, vous proposera de domicilier tout ou partie de vos revenus sur un compte chez elle. C’est généralement une condition qui accompagne l’accord sur votre emprunt mais elle n’est pas systématique, notamment pour les organismes spécialisés qui se contenteront de prélever l’échéance sur votre compte bancaire.
6. Vous recevez l’offre de prêt
Vous recevez un document établi par la banque prêteuse qui précise toutes les caractéristiques de votre prêt.
Cette offre de prêt est obligatoire et obéit à une réglementation très précise.
7. Le délai de réflexion
Afin de réfléchir à tête reposée sur la proposition d’emprunt, vous disposez d’un délai de 10 jours incompressibles, avant d’accepter l’offre de prêt.
8. L’acceptation de l’offre de prêt
Vous devez renvoyer votre offre de prêt signée au plus tôt au 11ème jour qui suit la date de réception que vous aurez indiqué et au plus tard le 30ème jour qui suit la date d’édition de l’offre. Cet accord établit que vous acceptez les conditions de votre crédit immobilier.
9. La signature de l’acte de vente
Dès que votre financement est acquis, vous pouvez signer l’acte de vente. C’est un acte officiel qui se signe chez le notaire. Après cela, vous devenez définitivement propriétaire de votre bien et le notaire vous remet un acte de propriété en bonne et due forme.A noter que pour une acquisition, vous devrez fournir l'attestation d'assurance multirisques habitation le jour de la vente chez le Notaire.
10. Le remboursement de votre crédit immobilier.
A ce stade, vous êtes propriétaire de votre bien et vous entamez le remboursement. Votre première mensualité est à verser dès le premier mois après la signature de l’acte de vente. Il est possible qu’en fonction de la date de prélèvement que vous aurez choisi, cette première échéance soit augmentée d’intérêts « intercalaires » afin de compenser un décalage de date de prélèvement supérieur à 30 jours. Les échéances suivantes seront conformes à celles précisées sur le tableau d’amortissement.
2- Mes amis ont récemment bénéficié d’un rachat de crédits, et économisé plusieurs milliers d’euros… Comment fait-on pour renégocier son prêt immobilier ?
Si vous étiez en taux révisable et que vous voulez fixer le taux avec votre banque, vous en avez tout à fait le droit, sauf en cas de mention contraire dans votre offre de prêt immobilier. Dans ce cas, votre conseiller CONSEIL PRET IMMO vous orientera auprès d'une banque concurrente.
2ème cas : vous étiez en taux fixe et vous souhaitez renégocier votre taux de crédit avec un taux fixe plus bas car les taux ont baissé. Dans ce cas, il faut contacter votre banque qui peut accepter la renégociation ou la refuser. Les banques ont des politiques assez différentes en la matière mais la plupart ne souhaitent pas renégocier leurs propres crédits immobiliers.
CONSEIL PRET IMMO se chargera d’étudier pour vous, si l’économie d’intérêts générés par la baisse de votre taux de prêt et d’assurance décès, est supérieure aux frais qu’une opération de rachat de crédit engendre (Pénalités de Remboursement Anticipé, nouveaux frais de dossier et de garanties, voire frais de mainlevée hypothécaire).
Certains de nos clients ont déjà économisé jusqu’à 40 000€ de cout total, et plusieurs années sur la durée de leur prêt pour une même échéance mensuelle…
Alors, n’attendez pas que les taux remontent : consultez nous !
3- Je suis locataire, je travaille comme intérimaire depuis 3 ans dans la même activité, j'ai 29 ans et aucun apport. Puis-je emprunter et combien ?
Oui, vous pouvez emprunter si votre activité est récurrente, c'est-à-dire que vous ne devez pas avoir interrompu votre activité professionnelle plus de 2 mois dans l'année. Votre capacité d'emprunt sera déterminée par votre niveau de revenu net imposable.
4- Mon mari et moi souhaitons acheter une maison,  mais nous avons déjà un crédit auto ainsi qu'un crédit conso qui va se terminer dans 5 mois ; nous avons aussi un autre crédit conso qui se terminera dans 3 ans. Notre banque nous dit que nous ne pouvons pas emprunter. Comment faire ?
Vous pouvez opter pour la « restructuration de crédits », solution qui vous permet de regrouper l'ensemble de vos crédits conso en une seule et même échéance, quitte à rallonger légèrement la durée de remboursement. Vous pourrez alors envisager l'achat de votre maison. A noter : un crédit conso qui se termine dans 5 mois n'est en général pas pris en compte par la banque, il sera donc inutile de le faire racheter avec les autres crédits. La meilleure solution consiste, si vous avez un peu d'épargne, à rembourser partiellement vos crédits de façon à ce que ceux-ci prennent fin au plus tard dans 12 mois. Il vaut mieux n'avoir pas d'apport et aucun crédit à la consommation, qu'avoir de l'apport et des crédits pouvant gêner l'acceptation de votre prêt immobilier
5- Ma banque, le Crédit Agricole, me propose de passer par une garantie CAMCA et me dit que c'est moins cher qu'une hypothèque. Qu'en pensez-vous ?
Effectivement, la garantie CAMCA est une garantie interne au Crédit Agricole et au LCL.
Le coût est souvent moins élevé que celui d'une hypothèque conventionnelle et contrairement à celle-ci, il n'y a pas de frais de mainlevée en cas de revente ultérieure, avant la fin du prêt. Attention, le coût de la garantie CAMCA, contrairement à la garantie Crédit Logement, n'est pas restituable en fin de crédit.
Les autres sociétés de Caution sont la SACCEF pour la Caisse d’Epargne, SOCAMI pour la Banque Populaire, ou encore Crédit Logement qui travaille avec la plupart des établissements bancaires.
Enfin, si vous êtes fonctionnaire, les mutuelles de la Fonction Publique peuvent sous certaines conditions, se porter caution pour votre prêt immobilier. Renseignez-vous !
6- Est-ce intéressant d'acheter avec le 1% patronal ?
Oui, si vous souhaitez réduire le coût de votre crédit immobilier. Le prêt patronal est en effet souvent accordé au taux de 1,5% sur 10 ans ou 15 ans, alors que le taux de votre crédit immobilier sera plus élevé, selon la durée de l'emprunt.
En revanche, le prêt 1% patronal retarde très souvent la finalisation de votre dossier de crédit immobilier et ce, pour des raisons administratives liées à l'employeur dans la plupart des cas. Celui-ci n'est pas toujours en mesure de fournir dans les délais impartis l'attestation nécessaire à l'organisme prêteur.
Enfin, si le prêt patronal oblige la banque à faire un lissage avec votre prêt « principal », les intérêts supplémentaires induits par ce lissage, seront généralement supérieurs à l’économie d’intérêts générée par le prêt patronal.

Votre conseiller CONSEIL PRET IMMO vous aidera à définir s’il est pertinent ou non d’intégrer ce prêt 1% patronal à votre plan de financement.
7- Je souhaite acheter un appartement sur plan en SCI, celui-ci sera ma résidence principale. Puis-je obtenir un financement ?
Le but d'une SCI est généralement de percevoir des revenus locatifs, et s’envisage dans une optique patrimoniale. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, l’achat de votre résidence principale par le biais d’une SCI ne présente pas d’avantages.
8- Nous allons acheter un terrain, et faire construire notre maison. Nous avons entendu parler  d’intérêts intercalaires : de quoi s’agit-il et comment peut-on éviter d’avoir à payer notre loyer + le crédit immobilier, pendant le temps de  la construction ?

Lorsque l’on fait construire une maison ou qu’on achète sur plans (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), les fonds du ou des prêts  immobiliers ne sont pas débloqués en 1 fois, mais au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur ou de la présentation de factures.
Cela entraine effectivement des intérêts dits « intercalaires », qui sont calculés sur le montant débloqué, au taux de votre prêt. Vous ne commencerez à rembourser la mensualité prévue au plan de financement, que lorsque la totalité des fonds aura été débloquée.
En outre, vous aurez à payer l’assurance décès/Invalidité dès la signature de votre offre de prêt, puisque celle-ci interviendrait s’il vous arrivait quelque chose alors même que le prêt n’est pas encore « mis en route ».
Pour éviter d’avoir à payer à la fois votre loyer, tant que vous n’habitez pas dans votre nouveau bien, et des intérêts importants sur votre crédit immobilier (situation fréquente au bout de 6/9 mois de construction), votre conseiller CONSEIL PRET IMMO pourra éventuellement demander un report de ces intérêts calculés, soit en une fois à la mise en amortissement, soit intégrés à la mensualité.
Dans tous les cas, parlez-nous-en, le choix de l’une  ou l’autre de ces possibilités ayant souvent d’importantes conséquences financières…
9- Puis-je faire le rachat de mon prêt relais ?
D'une façon générale, non ; la plupart des banques ne prendront pas ce genre de risque, surtout dans le contexte actuel. Cela dit, pour certains dossiers pour lesquels nous avons du patrimoine et si le relais n'est pas arrivé à échéance, certains organismes spécialisés peuvent proposer au cas par cas une solution.
10- J'ai 23 ans, je suis en CDI depuis 1 an et mon salaire net n'est que de 1 100 € / mois. Je n'ai pas d'apport pour financer les frais de notaire. Combien puis-je emprunter ? Et quelles aides puis-je obtenir ?
Oui, vous pourrez emprunter un maximum de 80 000€ environ. Compte tenu de vos revenus, vous aurez certainement droit au prêt à taux 0% alloué par l'Etat (PTZ). Il faut également vous renseigner auprès de la CAF pour savoir si vous avez droit ou non à l'APL : dans ce cas, vous pourrez bénéficier du prêt PAS pour lequel le montant de l'APL est généralement déduit de la mensualité.
11- Qu'est ce que le PTZ+ et puis-je y prétendre?
Le « Prêt à taux zéro plus » est un dispositif d'aide à l'accession mis en place par le ministère du logement à compter du 1er janvier 2011 et qui a été « recentré sur le neuf » à compter du 1er janvier 2012. Cette page présente les principales modalités financières du PTZ 2012.

Le principe du Prêt à taux zéro plus
Globalement, le prêt à taux zéro + est réservé aux personnes qui financent l'acquisition de leur première résidence principale. Plus exactement, ce sont les personnes n'ayant pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt ainsi que les personnes en invalidité, handicapées ou victime de catastrophes. Le bien immobilier concerné par l'opération doit devenir obligatoirement la résidence principale des personnes déclarées dans l'opération.

A compter du 1er janvier 2012, il peut s'agir de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf ou de la revente d'un logement social à son locataire. Le financement d'un logement ancien n'est plus possible.

En revanche, à compter du 1er juin 2012, l'achat d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation « de grande ampleur » pourra être assimilé à un logement neuf (les modalités restant à définir...)

Conditions de ressources
La version 2012 du Prêt à taux zéro réintroduit des conditions de ressources pour accéder au dispositif.

Les revenus retenus
Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'offre de PTZ+ est le plus élevé des deux montants suivants :
  • La somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt. (C'est à dire ceux de l'année fiscale 2010, déclarés et payés en 2011, pour une
    offre en 2012)
  • Le coût total de l'opération divisé par 10.

Plafond des ressources (à compter du 1er janvier 2012)
Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 43 500 30 500 26 500 26 500
2 60 900 42 700 37 100 37 100
3 73 950 51 850 45 050 45 050
4 87 000 61 000 53 000 53 000
5 100 00 70 150 60 950 60 950
6 113 100 79 300 68 900 68 900
7 126 150 88 450 76 850 76 850
8 et plus 139 200 97 600 84 800 84 800


Montant du Prêt à taux zéro plus

Le montant du PTZ+ est calculé en multipliant le montant de l'opération par une quotité.

Montant de l'opération
Le montant de l'opération englobe le coût de l'opération d'acquisition du bien, incluant notamment les travaux (hors eco-ptz) et les frais d'agence dans l'ancien ou le coût du terrain dans le neuf, mais à l'exclusion des frais de notaire (frais d'acte notarié, frais de garantie) et des frais bancaires (des autres prêts).

Le montant de l'opération retenu pour calculer le montant du PTZ+ est limité par les plafonds réglementaires suivants :

Montant maximum retenu pour l'opération (en vigueur en 2011 et 2012)
Nombre de personnes Logement Neuf Logement Ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 000 117 000 86 000 79 000 124 000 93 000 86 000 79 000
2 218 000 164 000 120 000 111 000 174 000 130 000 120 000 111 000
3 265 000 199 000 146 000 134 000 211 000 158 000 146 000 134 000
4 312 000 234 000 172 000 158 000 248 000 186 000 172 000 158 000
5 et plus 359 000 269 000 198 000 182 000 285 000 214 000 198 000 182 000


La quotité
La quotité à appliquer sur le montant retenu de l'opération est fonction du caractère neuf ou ancien du logement, de la zone géographique et de la performance énergétique de ce logement.

Quotité (Logement situé en France métropolitaine à compter du 1er janvier 2012)
Zone Géographique Logement Neuf Logement HLM Ancien
Logement BBC Logement non BBC Quel que soit le niveau de Performance Energétique
Zone A 38% 26% 10%
Zone B1 33% 21%
Zone B2 29% 16%
Zone C 24% 14%


Limitation du montant du PTZ+
Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts, d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération. Ou autrement dit :
  • par rapport au montant retenu de l'opération, le PTZ+ ne doit pas représenter plus de la moitié du financement,
  • plus l'apport personnel est important, plus le montant du PTZ+ sera réduit.

Les durées de remboursement du prêt à taux zéro plus
Les durées de remboursement du Prêt à taux zéro + s'échelonnent de 25 ans (pour les personnes les plus modestes) à 8 ans (pour les plus aisées) avec 6 profils différents de remboursement. Le premier profil de remboursement comporte une période de différé partiel. En 2011, il existait 10 profils de remboursement entre 30 ans et 5 ans (sans limitation de ressources).

Les différents profils de remboursement (à compter du 1er janvier 2012)

Profil Durée totale de remboursement
du PTZ +
Période 1 Période 2
Durée Capital à rembourser Durée Capital à rembourser
1 25 ans 23 ans 85% 2 ans 15%
2 23 ans 23 ans 100% - -
3 20 ans 20 ans 100% - -
4 16 ans 16 ans 100% - -
5 12 ans 12 ans 100% - -
6 8 ans 8 ans 100% - -

Détermination du profil de remboursement
La détermination du profil de remboursement à utiliser dépend, d'une part, du montant total des ressources (voir en haut de page) divisé par un coefficient familial, et d'autre part, du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation géographique. Le profil est ainsi déterminé en fonction du tableau suivant :

Le coefficient familial
Le coefficient familial est fixé par l'article L31-10-10 du code de la construction et de l'habitation. Sa valeur est donnée par le tableau suivant :

Coefficient familial
Nombre de personnes 1 2 3 4 5 et plus
Coefficient familial 1.0 1.4 1.7 2.0 2.3

Détermination du profil de remboursement à appliquer (à compter du 1er janvier 2012)

Numéro de profil Logement Neuf Logement Ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 23 000 ≤ 18 000 ≤ 14 000 ≤ 11 500 ≤ 20 500 ≤ 16 000 ≤ 12 500 ≤ 11 500
2 ≤ 25 500 ≤ 19 500 ≤ 15 000 ≤ 13 000 ≤ 23 000 ≤ 18 000 ≤ 14 000 ≤ 13 000
3 ≤ 28 500 ≤ 21 500 ≤ 16 500 ≤ 14 000 ≤ 25 500 ≤ 19 500 ≤ 15 000 ≤ 14 000
4 ≤ 31 000 ≤ 23 500 ≤ 18 000 ≤ 15 000 ≤ 28 500 ≤ 21 500 ≤ 16 500 ≤ 15 000
5 ≤ 36 000 ≤ 26 000 ≤ 20 000 ≤ 18 500 ≤ 31 000 ≤ 23 500 ≤ 18 000 ≤ 16 500
6 ≤ 43 500 ≤ 30 500 ≤ 26 500 ≤ 26 500 ≤ 43 500 ≤ 30 500 ≤ 26 500 ≤ 26 500

Modulation du prêt à taux zéro plus
Par ailleurs, il est possible de moduler le PTZ+, à la demande de l'emprunteur:

  • en réduisant au maximum de moitié le montant du PTZ lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à 8 ans (soit le dernier profil de remboursement pour 2012).
  • en réduisant la première période de remboursement jusqu'à un minimum de 4 ans.

12- Est-il préférable d'emprunter à taux fixe ou à taux variable et pourquoi ?
D'une façon générale, les prêts immobiliers à taux fixes sont plus élevés que les prêts  immobiliers à taux variables. Vous allez donc payer plus cher si vous optez pour un crédit immobilier à taux fixe, mais vous payer la sécurité maximum : la durée, la mensualité et le taux ne seront jamais modifiés, quoi qu'il arrive.
En revanche, le coût de votre crédit immobilier sera certainement plus élevé qu'un crédit immobilier à taux variable.
Dans ce cas, vous devez choisir une solution taux capé 1 ou 2 : le taux plafond ne peut pas dépasser 1 ou 2 points de plus que le taux initial. Par exemple, si vous obtenez un taux de 2,85% capé 1, cela signifie que votre taux maximum ne pourra jamais dépasser 3,85% ; ce qui est beaucoup plus intéressant qu'un taux fixe de 3,85% par exemple. En effet, vous allez bénéficier de toutes les baisses de taux qui auront lieu pendant toute la durée de votre crédit immobilier.

En outre, de nouveaux types de financement « mixtes » sont désormais accessibles, et peuvent constituer une très bonne alternative au taux fixe : les prêts à taux fixe sur une période de 7 ans ou 10 ans, qui deviennent révisables à l’issue de cette première période.
Avec un taux généralement bien plus intéressant qu’un taux fixe sur toute la durée, ces prêts sont à privilégier pour des primo accédants par exemple, qui envisagent de revendre à moyen terme pour acquérir un bien immobilier plus grand, car ils n’auront probablement pas à subir d’éventuelle hausse ultérieure de leur taux d’intérêt, et ils amortiront (rembourseront) plus vite le capital
emprunté sur la première période. De plus, personne ne peut prévoir quels seront les taux dans 7 ou 10 ans, et l’emprunteur garde la possibilité pendant tout le prêt de faire renégocier son financement avec un taux fixe, soit en interne soit par un autre établissement financier.
(1) Montant non contractuel. Exemple sur le coût de l'assurance d’un financement de 180 000 € réalisé avec un prêt amortissable, au taux nominal de 4 % sur 25 ans, accordé à un couple dont un homme âgé de 27 ans, cadre dans le secteur privé et non fumeur, et une femme âgée de 25 ans, employée dans le secteur privé et non fumeuse, le 10 juillet 2011, en garantie Décès/PTIA/ITT/IPT et quotité 100 % sur chaque tête. Le coût total de l'assurance proposée par la banque était de 24840 € (soit un taux moyen de 0,276 % sur le capital emprunté, par an et par tête) contre 8798 € (soit un taux moyen de 0,104 % sur capital emprunté par an pour MR et 0,092% pour MME) avec Conseil Pret Immo. Soit une économie de 16 042 € dans cet exemple.
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